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三、销售空置商品房和普通住宅营业税优惠

(一)个人销售购买的住房

1、2005年6月1日以前的规定

1)从1999年8月1日起,到2005年6月1日,对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税。

2)从1999年8月1日起,到2005年6月1日,个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号 1999.08.06)第一条

2、2005年6月1日后的规定

1)2005年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税。

2005年6月1日后,个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售,应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料,向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准,利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息,对纳税人申请免税的有关材料进行审核,凡符合规定条件的,给予免征营业税。

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

2005年6月1日后,个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的,一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

个人对外销售住房,应持依法取得的房屋权属证书,并到地方税务部门申请开具发票。

对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的,在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

税法依据:《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知国税发[2005]89号 2005.05.27)第三条

2)《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)第三条中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)第三条中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。

根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发〔2005〕26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的,应换算成建筑面积,判断该房屋是否符合普通住房标准。

税法依据:《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172 2005.10.20

3、从2006年6月1日开始执行的规定

1)从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。

税法依据:《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号 2006.05.24)第二条

2)各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

2006年6月1日后,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售,应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核,凡符合规定条件的,给予免征营业税。

2006年6月1日后,个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的,一律执行销售非普通住房政策,按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。

税法依据:

《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发[2006]74 2006.05.30

《财政部 国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税[2006]75 2006.06.16

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